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　　一个好的物业管理ღღ✿◈，不仅可以使业主在使用该物业的过程中获得满意的服务ღღ✿◈，减少后顾之忧ღღ✿◈，也可以提高物业的价值ღღ✿◈。作为一个业主既要享有权利ღღ✿◈，也要承担义务ღღ✿◈。

　　由于住宅产权主体多元化的状况ღღ✿◈，决定了一个区域ღღ✿◈，一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益ღღ✿◈，也有整体利益ღღ✿◈。

　　在政府房地产管理部门指导下ღღ✿◈，通过业主委员会来发挥业主自治管理物业的作用ღღ✿◈，有利于这一目标的实现ღღ✿◈。

　　一个物业管理区域内ღღ✿◈，有下列情况之一的ღღ✿◈，所在地的区ღღ✿◈、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会ღღ✿◈，选举产生业主委员会ღღ✿◈。

　　对不符合《上海市居住物业管理条例》（以下简称本条例）规定成立的业主委员会不予登记ღღ✿◈，并书面通知申请人ღღ✿◈。

　　业主委员会应当定期召开会议美高梅(MGM认证)ღღ✿◈。ღღ✿◈，会议必须有过半数委员出席有效ღღ✿◈，作出决定应当经全体委员过半数通过ღღ✿◈。

　　由于物业管理是专业化的管理服务ღღ✿◈，根据上海地方法规规定ღღ✿◈，业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业ღღ✿◈，并与其签订物业管理服务合同ღღ✿◈。

　　业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内ღღ✿◈，将业主公约包所在地的区ღღ✿◈、县房地产管理部门备案ღღ✿◈。业主大会ღღ✿◈、业主代表大会ღღ✿◈、业主委员会作出的决定ღღ✿◈，对物业管理区域内全体业主ღღ✿◈、使用人具有约束力ღღ✿◈。

　　业主ღღ✿◈、使用人违反业主公约ღღ✿◈、住宅使用公约MGM官网下载ღღ✿◈，应当承担相应的民事责任ღღ✿◈。对违反业主公约ღღ✿◈、住宅使用公约的ღღ✿◈，业主委员会或者相关的业主ღღ✿◈、使用人可以向人民法院提起民事诉讼exo亚运会ღღ✿◈。ღღ✿◈。

　　住宅的自用部位ღღ✿◈，是指一套住宅内部ღღ✿◈，由住宅的业主ღღ✿◈、使用人自用的卧室ღღ✿◈、客厅ღღ✿◈、厨房ღღ✿◈、卫生间ღღ✿◈、阳台ღღ✿◈、天井MGM官网下载MGM官网下载ღღ✿◈、庭院以及室内墙面等部位ღღ✿◈；

　　住宅的自用设备ღღ✿◈，是指一套住宅内部ღღ✿◈，由住宅的业主ღღ✿◈、使用人自用的门窗ღღ✿◈、卫生洁具以及通向总管的供水ღღ✿◈、排水ღღ✿◈、燃气管道ღღ✿◈、电线ღღ✿◈、什么是住宅的共用部位ღღ✿◈、共用设备ღღ✿◈、公共设施？

　　住宅的共用部位ღღ✿◈，是指一幢住宅内部ღღ✿◈，由整幢住宅的业主ღღ✿◈、使用人使用的门厅exo亚运会ღღ✿◈、楼梯间MGM官网下载ღღ✿◈、水泵间ღღ✿◈、电表间ღღ✿◈、电梯间ღღ✿◈、电话分线间ღღ✿◈、电梯机房ღღ✿◈、走廊通道ღღ✿◈、传达室ღღ✿◈、内天井ღღ✿◈、房屋承重结构ღღ✿◈、室外墙面ღღ✿◈、屋面等部位ღღ✿◈；

　　住宅的共用设备ღღ✿◈，是指一幢住宅内部ღღ✿◈，由整幢住宅的业主ღღ✿◈、使用人共同使用的供水管道ღღ✿◈、排水管道ღღ✿◈、落水管ღღ✿◈、照明灯具ღღ✿◈、垃圾通道ღღ✿◈、电视天线ღღ✿◈、水箱ღღ✿◈、水泵ღღ✿◈、电梯ღღ✿◈、邮政信箱ღღ✿◈、避雷装置ღღ✿◈、消防器具等设备ღღ✿◈；

　　住宅的公共设施ღღ✿◈，是指物业管理区域内ღღ✿◈，由业主和使用人共同使用的道路ღღ✿◈、绿地ღღ✿◈、停车场库ღღ✿◈、照明路灯ღღ✿◈、排水管道ღღ✿◈、窨井ღღ✿◈、化粪池ღღ✿◈、垃圾箱（房）等设施ღღ✿◈。

　　(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约ღღ✿◈，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同ღღ✿◈，并报物业所在地的区ღღ✿◈、县房地产管理部门备案ღღ✿◈。

　　(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时ღღ✿◈，应当将住宅使用公约ღღ✿◈、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件ღღ✿◈。

　　(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用ღღ✿◈，由住宅出售单位承担MGM官网下载ღღ✿◈，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用ღღ✿◈，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担ღღ✿◈。

　　新建商品住宅交付使用时ღღ✿◈，除住宅转让合同另有约定外ღღ✿◈，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用ღღ✿◈。

　　住宅出售单位违反上述五项条款的ღღ✿◈，由市房地局或者区ღღ✿◈、县房地产管理部门责令其改正ღღ✿◈，可以并处一万元以上五万元以下的罚款ღღ✿◈。

　　(2)普通内销商品住宅的收费标准ღღ✿◈，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区ღღ✿◈、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定ღღ✿◈。

　　(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准ღღ✿◈，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定ღღ✿◈。

　　(1)管理费ღღ✿◈，用于物业管理区域的日常管理ღღ✿◈，包括物业管理区域内的巡视ღღ✿◈、检查ღღ✿◈、物业维修ღღ✿◈、更新费用的帐务管理ღღ✿◈，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务ღღ✿◈；

　　业主ღღ✿◈、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的ღღ✿◈，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金ღღ✿◈。未受业主委员会或者业主ღღ✿◈、使用人委托ღღ✿◈，物业管理企业自行提供服务收费的ღღ✿◈，业主或者使用人可以不予支付ღღ✿◈。

　　业主购买期房ღღ✿◈，应交付自住宅交付使用之日（按住宅局签发的住宅交付费用许可证为准）起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费的预付款ღღ✿◈；

　　业主购买现房ღღ✿◈，应交付自转让合同生效之日起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费预付款ღღ✿◈。

　　其他部门委托物业管理企业代办收费的ღღ✿◈，应经物业部门认可ღღ✿◈。业主在交付时ღღ✿◈，可向物业管理企业提出验看代办委托的物价部门认可的有关证明exo亚运会ღღ✿◈。

　　开发企业为房屋添置的所有设施ღღ✿◈，应按规定计入房屋转让总价格中ღღ✿◈，不应在业主入户时ღღ✿◈，另增收费项目ღღ✿◈。

　　(2)业主ღღ✿◈、使用人报修项目分为急修项目和一般项目ღღ✿◈。物业管理企业接到急修项目报修的ღღ✿◈，应在24小时内修理ღღ✿◈；接到一般项目报修的ღღ✿◈，应在72小时内修理ღღ✿◈。物业管理企业未按时维修造成业主ღღ✿◈、使用人损失的ღღ✿◈，应当承担赔偿责任ღღ✿◈。

　　(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏ღღ✿◈，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修ღღ✿◈，也可以向其他维修单位报修ღღ✿◈。

　　除此以外exo亚运会ღღ✿◈，共用部位ღღ✿◈、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的ღღ✿◈，需经业主小组认可后予以维修ღღ✿◈，费用按规定列支ღღ✿◈。

　　违反上述(1)ღღ✿◈、(2)ღღ✿◈、(3)禁止行为ღღ✿◈，由区ღღ✿◈、县房产管理部门责令其限期改正ღღ✿◈，恢复原状ღღ✿◈，可以并处一千元以上一万元以下的罚款ღღ✿◈。

　　违反上述规定(4)ღღ✿◈、(5)ღღ✿◈、(6)ღღ✿◈、(7)ღღ✿◈、(8)禁止行为ღღ✿◈，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律ღღ✿◈、法规处罚ღღ✿◈。

　　因特殊情况需要改变使用性质的ღღ✿◈，应当符合城市规划要求ღღ✿◈，其业主应当征得相邻业主ღღ✿◈、使用人和业主委员会的书面同意ღღ✿◈，并报区ღღ✿◈、县地产管理部门审批ღღ✿◈。

　　违反上述第一款规定ღღ✿◈，由区ღღ✿◈、县房地产管理部门责令其限期改正ღღ✿◈，恢复原状ღღ✿◈，可以并处一千元以上一万元以下的罚款ღღ✿◈。

　　因物业维修或者公共利益需要占用ღღ✿◈、挖掘道路ღღ✿◈、场地的ღღ✿◈，应当与业主委员会签订协议ღღ✿◈，并在约定的期限内恢复原状ღღ✿◈。

　　除执行任务的治安ღღ✿◈、消防ღღ✿◈、抢险ღღ✿◈、救护ღღ✿◈、环卫等特种车辆外ღღ✿◈，机动车在物业管理区域内行驶ღღ✿◈、停放极其收费的规定ღღ✿◈，由业主委员会决定exo亚运会exo亚运会ღღ✿◈。

　　违反上述第一条规定ღღ✿◈，由区ღღ✿◈、县房地产管理部门责令其期限改正ღღ✿◈，恢复原状ღღ✿◈，可以并处一千元以上一万元以下的罚款ღღ✿◈。

　　利用物业设置广告等经营性设施的ღღ✿◈，应当在征得相关业主ღღ✿◈、使用人和业主委员会的书面同意后美高梅·MGMღღ✿◈，方可向有关行政管理部门办理审批手续ღღ✿◈；

　　违反上述第一条规定ღღ✿◈，由区ღღ✿◈、县房地产管理部门责令其限期改正ღღ✿◈，恢复原状ღღ✿◈，可以并处一千元以上一万元以下的罚款ღღ✿◈。

　　物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督ღღ✿◈，如发现有违反法律禁止的行为ღღ✿◈，应当劝阻制止ღღ✿◈，并督促改正ღღ✿◈；

　　物业管理企业违反上述规定ღღ✿◈，由市房地局或者区ღღ✿◈、县房地产管理部门责令其改正ღღ✿◈，可以并处一千元以上三万元以下的罚款ღღ✿◈。

　　物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好ღღ✿◈、环境整洁优美ღღ✿◈、公共秩序良好ღღ✿◈，保障物业使用方便ღღ✿◈、安全ღღ✿◈，并按照下列要求实施ღღ✿◈：

　　(1)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划ღღ✿◈，实施管理服务ღღ✿◈；

　　(2)在业主ღღ✿◈、使用人使用房屋前美高梅mgm官网ღღ✿◈。ღღ✿◈，将住宅的共用部位ღღ✿◈、共用设备和公共设施使用ღღ✿◈、维护的方法ღღ✿◈、要求ღღ✿◈、注意事项以及法规ღღ✿◈、规章的有关规定书面告知业主ღღ✿◈、使用人ღღ✿◈；

　　(4)发现住宅的共用部位ღღ✿◈、共用设备或者公共设施损坏时ღღ✿◈，立即采取保护措施ღღ✿◈，并按照物业管理服务合同的约定进行维修ღღ✿◈；

　　(9)发现违反本条例或者业主公约的行为ღღ✿◈，立即进行劝阻ღღ✿◈、制止ღღ✿◈，并向业主委员会和有关行政机关报告ღღ✿◈；

　　(10)按照物业管理服务合同约定的要求ღღ✿◈，做好业主委员会ღღ✿◈、业主ღღ✿◈、使用人委托的其他管理服务事项ღღ✿◈。

　　物业管理企业违反上述规定ღღ✿◈，由市房地局或者区ღღ✿◈、县房地产管理部门责令其限期改正ღღ✿◈，可以并处一千元以上三万元以下的罚款ღღ✿◈。

　　内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%ღღ✿◈，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金ღღ✿◈。

　　住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构ღღ✿◈，设立专门帐户ღღ✿◈，按照不低于城乡居民存款利率计取利息ღღ✿◈。

　　住宅出售单位不按上款规定ღღ✿◈，由市或区ღღ✿◈、县房地产管理部门责令其限期改正exo亚运会ღღ✿◈，可以并处一万元以上五万元以下的罚款ღღ✿◈。

　　(2)住宅共用部位和共同设备的维修ღღ✿◈、更新费用ღღ✿◈，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担ღღ✿◈；

　　(3)公共设施的维修ღღ✿◈、更新费用ღღ✿◈，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积的比例共同承担ღღ✿◈；

　　物业维修基金不足时ღღ✿◈，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例ღღ✿◈，交纳物业维修基金ღღ✿◈。已售公有住宅的公共设施维修ღღ✿◈、更新费用ღღ✿◈，按照市人民政府的规定执行ღღ✿◈。

　　答ღღ✿◈：住宅的共用部位ღღ✿◈、共用设备维修时ღღ✿◈，相邻业主ღღ✿◈、使用人应当予以配合ღღ✿◈。因相邻业主ღღ✿◈、使用人阻挠维修造成其他业主ღღ✿◈、使用人财产损失的ღღ✿◈，责任人应当负责赔偿ღღ✿◈。

　　因物业维修ღღ✿◈、装修造成相邻业主ღღ✿◈、使用人自用部位ღღ✿◈、自用设备损坏或者其他财产损失的ღღ✿◈，责任人应当负责修复或者赔偿ღღ✿◈。

　　(1)房屋设备运行服务是指电梯ღღ✿◈、水泵ღღ✿◈、电视监控系统ღღ✿◈、有线对讲系统ღღ✿◈、电视接受系统ღღ✿◈、避雷ღღ✿◈、消防ღღ✿◈、污水处理系统等设备的运行服务ღღ✿◈。物业管理企业应按照合同约定的服务内容ღღ✿◈、方式ღღ✿◈、时间和要求进行服务ღღ✿◈，定期对房屋设备进行保养ღღ✿◈，保证设备的完好和正常运行ღღ✿◈。电梯维修保养时ღღ✿◈，应保证每幢房屋有一台电梯正常运行ღღ✿◈。

　　(2)保洁服务是指为保持物业管理区域内房屋共用部位和公共场ღღ✿◈、绿地的整洁而进行的管理服务ღღ✿◈。一般包括楼道ღღ✿◈、走道ღღ✿◈、门厅ღღ✿◈、屋顶ღღ✿◈、天台等部位的定时清扫ღღ✿◈，内墙壁的除尘ღღ✿◈，公共门窗的擦洗ღღ✿◈，绿化ღღ✿◈、园地ღღ✿◈、街坊路面的清扫ღღ✿◈，生活垃圾和建筑垃圾的管理ღღ✿◈，灭害洒药等服务ღღ✿◈。合同中的保洁服务应根据不同物业的保洁要求ღღ✿◈，明确保洁内容ღღ✿◈、要求及收费标准ღღ✿◈。

　　(3)保安服务是指为维护物业管理区域内公共秩序而进行的防范性巡视ღღ✿◈、值班美高梅MGM电子游戏ღღ✿◈！ღღ✿◈。物业管理服务合同中的保安服务应根据不同物业的保安要求MGM官网下载ღღ✿◈，明确保安的内容及收费标准ღღ✿◈。

　　(4)物业维修ღღ✿◈、更新费用的帐务管理ღღ✿◈，是指本物业管理区域内所涉及的物业维修ღღ✿◈、更新费用按幢立帐ღღ✿◈、按户核算的帐务管理ღღ✿◈。

　　(5)物业档案资料的保管ღღ✿◈，是指物业管理区域内各类物业ღღ✿◈、设施的验收ღღ✿◈、接管档案（图ღღ✿◈、卡ღღ✿◈、册）ღღ✿◈，物业分户产权清册ღღ✿◈，租赁清册ღღ✿◈，业主ღღ✿◈、使用人情况表ღღ✿◈，共用设备ღღ✿◈、公共设施运行ღღ✿◈、保养ღღ✿◈、维修记录ღღ✿◈，帐务等资料的保管ღღ✿◈。

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